Checkliste für die Immobilienbesichtigung

Vor dem Termin:
Diese Unterlagen sollten Sie anfordern

Fordern Sie die Unterlagen ein paar Tage vor der Besichtigung beim Makler oder Verkäufer an. Wer sie vorher gelesen hat, erkennt beim Termin schneller, worauf es ankommt – und merkt, wenn etwas fehlt.

• Exposé der Immobilie
• Grundbuchauszug, möglichst nicht älter als drei Monate
• Lageplan oder Flurstückskarte
• Energieausweis
• Bauzeichnungen und Grundriss
• Wohnflächenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Werden Unterlagen nicht herausgegeben, ist das noch kein Ausschlussgrund – aber ein Anlass nachzufragen, warum.

Was Sie zum Termin mitnehmen sollten: diese Checkliste, Stift und Notizblock, ein Maßband oder einen Entfernungsmesser, Ihr Smartphone für Fotos und eine Kompass-App für die Ausrichtung der Räume. Wer genauer hinsehen will, nimmt zusätzlich einen Spannungsprüfer und ein Feuchtigkeitsmessgerät mit.

Lage und Umgebung

Die Umgebung bestimmt Wert und Wohnqualität einer Immobilie – und sie lässt sich später nicht ändern. Diese Punkte können Sie prüfen, bevor Sie das Haus überhaupt betreten. Kommen Sie idealerweise etwas früher und gehen Sie einmal um den Block.

• Verkehrsanbindung – Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und wichtige Straßen
• Einkaufsmöglichkeiten – Sind Supermärkte, Drogerien und Geschäfte gut erreichbar?
• Schulen und Kindergärten – Nähe zu Bildungseinrichtungen
• Ärztliche Versorgung – Apotheken, Arztpraxen, Krankenhäuser
• Parkmöglichkeiten – Sind ausreichend Stellplätze vorhanden?
• Nachbarschaft – Wie wirkt das Wohnumfeld? Familien, ältere Bewohner, gemischt?
• Lärm- oder Geruchsquellen – Straßen, Bahnlinien, Industrie, Landwirtschaft
• Geplante Bauprojekte – Vorhaben in der Umgebung, die die Wohnqualität verändern können

Ein Tipp: Sehen Sie sich die Lage ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit an. Eine ruhige Straße am Sonntagvormittag kann werktags um acht Uhr ganz anders wirken.

Grundstück und Außenbereich

Jetzt beginnt die eigentliche Besichtigung. Der Außenbereich verrät oft mehr über den Pflegezustand als die frisch gestrichenen Innenräume – und hier stecken die teuersten Sanierungen.

• Dach und Dachrinnen – Zustand der Deckung, sichtbare Schäden oder ausgebesserte Stellen
• Fassade und Dämmung – Wirken die Außenwände gepflegt? Ist eine Dämmung vorhanden?
• Fenster und Außentüren – Alter, Zustand der Rahmen, mögliche Undichtigkeiten
• Garten, Terrasse und Balkon – Zustand, Größe und Ausrichtung der Außenflächen
• Garage oder Stellplatz – Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden?
• Anbauten und Erweiterungen – Wann gebaut, und liegen dafür Genehmigungen vor?

Dach, Fassade und Fenster sind die drei Posten, die bei einer Sanierung am schnellsten fünfstellig werden. Wenn hier etwas ansteht, sollte es in Ihre Kalkulation – nicht erst nach dem Kauf.

Der Innenbereich

Hier bekommen Sie einen Eindruck von Raumaufteilung, Zustand und Wohnqualität. Lassen Sie sich Zeit und öffnen Sie ruhig auch Schranktüren, Fenster und den Zugang zum Keller.

• Raumaufteilung und Größe – Passt der Schnitt zu Ihren Bedürfnissen, lassen sich die Räume gut nutzen?
• Raumklima und Gerüche – Wirken die Räume gut gelüftet? Fallen ungewöhnliche Gerüche auf?
• Deckenhöhe und Lichtverhältnisse – Wie viel Tageslicht fällt herein, und aus welcher Richtung?
• Wände, Böden und Fenster – Gebrauchsspuren, Beschädigungen, Zustand der Beläge
• Fenster und Rollläden – Lassen sie sich problemlos öffnen und bedienen?
• Badezimmer und Sanitär – Zustand von Waschbecken, Dusche, Wanne und Armaturen
• Küche und Anschlüsse – Sind Anschlüsse für Herd und Spülmaschine vorhanden?
• Steckdosen – Ausreichend vorhanden und sinnvoll im Raum verteilt?
• Keller und Abstellräume – Feuchtigkeit, Gerüche, Belüftung
• Dachboden – Wie wird er genutzt, in welchem Zustand ist er?

Achten Sie besonders auf frisch gestrichene Einzelstellen an Wänden oder Decken. Meistens steckt nichts dahinter – manchmal aber ein Feuchtigkeitsschaden, der überstrichen wurde.

Technik, Energie und Bausubstanz

Die technische Ausstattung und der bauliche Zustand bestimmen, welche Investitionen in den nächsten Jahren auf Sie zukommen – und wie hoch Ihre laufenden Kosten sein werden.

Technik und Energie

• Heizungsanlage – Welche Heizungsart, und aus welchem Baujahr?
• Wärmeverteilung – Heizkörper oder Fußbodenheizung, in welchem Zustand?
• Warmwasser – Zentral über die Heizung oder über separate Geräte?
• Wasserleitungen und Wasserdruck – Funktionieren Hähne und Duschen einwandfrei?
• Elektrik – Zustand des Sicherungskastens, Alter der Installation
• Internetanschluss – Ist eine schnelle Verbindung verfügbar?

Bausubstanz

• Feuchtigkeit oder Schimmel – Besonders im Keller, im Bad und an Außenwänden
• Risse im Mauerwerk – Kleine Setzrisse sind üblich, größere gehören geprüft
• Dämmung – Eine gute Dämmung senkt die Energiekosten spürbar
• Dachzustand – Wann wurde das Dach zuletzt erneuert oder saniert?

Das Alter der Heizung ist die wichtigste Einzelangabe in diesem Abschnitt. Steht ein Austausch an, kann daraus schnell ein fünfstelliger Betrag werden – oft aber auch ein Förderfall. Notieren Sie sich außerdem den Energiekennwert aus dem Energieausweis; er entscheidet mit darüber, welche Förderung für eine spätere Sanierung infrage kommt.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Deren wirtschaftliche Lage bestimmt mit, welche Kosten auf Sie zukommen – und darauf haben Sie allein keinen Einfluss.

• Hausgeld – Wie hoch sind die monatlichen Kosten, und was ist darin enthalten?
• Instandhaltungsrücklage – Reicht sie für absehbare Reparaturen?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen – Welche Beschlüsse wurden zuletzt gefasst?
• Geplante Sanierungen – Stehen größere Maßnahmen an?
• Hausverwaltung – Wer verwaltet die Immobilie, wie ist die Gemeinschaft organisiert?
• Teilungserklärung – Welche Regelungen gelten für Wohnung und Gemeinschaftsflächen?
• Gemeinschaftseigentum – Zustand von Treppenhaus, Dach, Fassade und Aufzug
• Sonderumlagen – Gab es welche in der Vergangenheit, sind welche geplant?

Lassen Sie sich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen. Sie sind die aufschlussreichste Unterlage überhaupt: Dort steht, worüber gestritten wurde, was aufgeschoben wurde und was demnächst bezahlt werden muss.

Fragen an Verkäufer oder Makler

Diese Antworten bekommen Sie nur, wenn Sie danach fragen. Notieren Sie sich die Antworten – bei mehreren Besichtigungen verschwimmt sonst schnell, wer was gesagt hat.

• Verkaufsgrund – Warum wird die Immobilie verkauft?
• Vermarktungsdauer – Seit wann steht sie zum Verkauf?
• Modernisierungen – Was wurde wann gemacht, gibt es Rechnungen oder Nachweise?
• Betriebskosten – Wie hoch sind Heizung, Strom, Wasser und weitere Nebenkosten?
• Bekannte Mängel – Gab es Schäden oder größere Reparaturen?
• Umbauten und Genehmigungen – Liegen für bauliche Veränderungen Genehmigungen vor?
• Wege- und Nutzungsrechte – Bestehen eingetragene Rechte Dritter?
• Baulasten – Gibt es Einträge im Baulastenverzeichnis?
• Eigentümerwechsel – Wie häufig hat die Immobilie den Besitzer gewechselt?

Drei Fragen, die über die Finanzierung entscheiden

Diese drei stehen in kaum einer Besichtigungscheckliste – und sie sind genau die, die später über Konditionen und Machbarkeit mitbestimmen:

Erbbaurecht – Steht die Immobilie auf eigenem Grund oder auf Erbbaurecht? Wenn ja: Fragen Sie nach Restlaufzeit und Höhe des Erbbauzinses. Banken bewerten solche Objekte deutlich anders.

Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet – Beides beeinflusst Auflagen, Bewertung und Förderfähigkeit.

Energiekennwert – Er steht im Energieausweis und entscheidet mit darüber, welche Förderung für eine spätere Sanierung infrage kommt