Immobilienfinanzierung für Kauf und Neubau

Konditionen aus über 600 Bankenpartnern im Vergleich – persönlich begleitet von der ersten Einschätzung bis zur Auszahlung.

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Eine Finanzierung, die auch in zehn Jahren noch passt

Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital, Fördermittel, Bankvorgaben – bei einer Immobilienfinanzierung greifen viele Faktoren ineinander. Welche Kombination für Sie sinnvoll ist, hängt weniger vom aktuellen Zinsniveau ab als von Ihrer eigenen Situation: Wie sicher ist Ihr Einkommen? Was ist in fünf Jahren geplant? Wie viel Spielraum brauchen Sie im Monat?

Eine gute Entscheidung zeigt sich nicht am Tag der Unterschrift, sondern in den Jahren danach – in einer Rate, die Luft lässt, und einer Zinsbindung, die zu Ihren Plänen passt.

Deshalb steht am Anfang keine Zinsberechnung, sondern ein Gespräch über Ihre Ausgangslage. Erst danach vergleichen wir Angebote – und zwar nicht das einer einzelnen Bank, sondern die Konditionen von über 600 Finanzierungspartnern.

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Die häufigste Frage am Anfang – und die, bei der sich die meisten verschätzen. Drei Größen bestimmen Ihren Rahmen:

Ihre monatliche Belastbarkeit. Als grober Anhaltspunkt gilt: Die Rate sollte etwa 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Entscheidend ist aber nicht die Faustregel, sondern was nach Ihren tatsächlichen Ausgaben übrig bleibt – inklusive Rücklagen für Reparaturen und unvorhergesehene Kosten.

Ihr Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können. Was darüber hinaus einfließt, senkt Ihren Zinssatz spürbar: Wer 20 Prozent des Kaufpreises mitbringt, bekommt in der Regel deutlich bessere Konditionen als jemand mit 5 Prozent.

Die Bewertung durch die Bank. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen für Lebenshaltungskosten und bewerten die Immobilie unabhängig vom Kaufpreis. Ihr rechnerisches Budget und das, was eine Bank tatsächlich vergibt, sind deshalb zwei verschiedene Zahlen.

Wenn Sie noch keine Immobilie gefunden haben, ist eine Budgetprüfung der sinnvollste erste Schritt. Sie erhalten eine belastbare Zahl, bevor Sie mit der Suche beginnen – und auf Wunsch ein Finanzierungszertifikat, mit dem Sie beim Verkäufer als ernsthafter Interessent auftreten.

Für die Besichtigung selbst haben wir eine Checkliste für die Immobilienbesichtigung zusammengestellt – zum Lesen oder als PDF zum Mitnehmen.

Wenn Sie zuerst selbst rechnen möchten, gibt Ihnen unser Budgetrechner eine erste Orientierung.

Was beeinflusst den Zinssatz bei der Baufinanzierung?

Der Zinssatz einer Baufinanzierung ist kein Zufall – er ergibt sich aus der Risikoeinschätzung der Bank. Je geringer das Risiko, desto günstiger fallen in der Regel die Bauzinsen aus. Bei der Bewertung spielen sowohl die persönliche Situation der Darlehensnehmenden als auch die Immobilie selbst und die Art der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle.

Für die Einschätzung des Risikos betrachtet die Bank vor allem:

Beschäftigungsverhältnis: Unbefristete Anstellungen, Beamtenstatus oder langjährige, stabile Selbstständigkeit werden in der Regel positiver bewertet als befristete Verträge oder häufige Jobwechsel.
Einkommen & Haushaltsrechnung: Entscheidend ist, wie viel vom Einkommen nach Abzug aller laufenden Kosten zur Bedienung der Baufinanzierung zur Verfügung steht.
Alter & Darlehenslaufzeit: Je nach Alter und gewünschter Laufzeit kann das Risiko – und damit der Zinssatz – unterschiedlich ausfallen.
Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Ein höherer Eigenkapitalanteil wirkt sich oft positiv auf die Bauzinsen aus.

Die Immobilie ist die Sicherheit für die Immobilienfinanzierung.
Deshalb haben die Objektdaten großen Einfluss auf den Zinssatz:

Kaufpreis & Beleihungsauslauf: Das Verhältnis aus Darlehenssumme und Immobilienwert (Beleihungsauslauf) ist ein zentraler Faktor. Ein niedriger Beleihungsauslauf kann zu besseren Konditionen führen.
Lage der Immobilie: Gefragte, wirtschaftlich stabile Lagen gelten als wertstabiler und werden von vielen Banken im Rahmen der Zinsgestaltung positiver bewertet.
Zustand & Baujahr: Modernisierte, gepflegte Immobilien sind als Sicherheit meist attraktiver als stark sanierungsbedürftige Objekte.
Nutzungsart: Eigengenutzte Immobilie oder Kapitalanlage – auch dies kann Einfluss auf die Konditionen der Immobilienfinanzierung haben.

Nutzung und Aufbau der Finanzierung beeinflussen ebenfalls den Zinssatz.

Eigennutzung vs. Kapitalanlage: Bei Kapitalanlagen fließen häufig Faktoren wie Mieteinnahmen und Leerstandsrisiko in die Bewertung ein.
Neubau, Kauf oder Modernisierung: Je nach Vorhaben unterscheiden sich Struktur und Risiko der Baufinanzierung.
Zinsbindung & Tilgung: Eine passende Zinsbindung sowie eine ausreichend hohe Anfangstilgung tragen zur Planungssicherheit bei – und können langfristig helfen, Zinsrisiken zu begrenzen.

Da jede Bank diese Faktoren unterschiedlich gewichtet, unterscheiden sich die angebotenen Konditionen spürbar – bei identischer Ausgangslage. Genau deshalb vergleichen wir nicht das Angebot einer einzelnen Bank, sondern die Konditionen von über 600 Finanzierungspartnern.

Was bedeutet das für Ihren Zinssatz?

Kaufpreis, Eigenkapital und gewünschte Zinsbindung eintragen – Sie sehen sofort, in welchem Bereich sich Ihr Zinssatz bewegt und wie stark sich mehr Eigenkapital auswirkt.

Der Rechner zeigt marktübliche Konditionen. Welche Bank Ihre Situation am besten bewertet, zeigt erst der Vergleich – genau das übernehmen wir für Sie.

Ob Kauf, Neubau oder Bestandsimmobilie

Kauf einer bestehenden Immobilie. Der häufigste Fall. Die Finanzierung wird in einer Summe ausgezahlt, meist zum Notartermin. Wichtig ist hier vor allem das Timing zwischen Kaufvertrag, Finanzierungszusage und Auszahlung.

Neubau oder Bauvorhaben. Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Zu beachten sind Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge und ein realistischer Puffer für Kostensteigerungen.

Kauf mit anschließender Sanierung. Kaufpreis und Sanierungskosten lassen sich häufig in einer Finanzierung zusammenfassen. Reine Modernisierungen ohne Kauf laufen dagegen anders – dazu finden Sie mehr unter Modernisierungsdarlehen.

Kauf zur Vermietung. Hier gelten eigene Regeln, weil Mieteinnahmen und steuerliche Aspekte in die Bewertung einfließen. Mehr dazu unter Kapitalanlage finanzieren.

Für wen wir arbeiten

Erstkäuferinnen und Erstkäufer.
Sie kaufen zum ersten Mal und wollen verstehen, worauf Sie sich einlassen. Wir gehen die Zahlen so durch, dass Sie am Ende selbst erklären könnten, warum Ihre Finanzierung so aufgebaut ist.

Käufer mit einer konkreten Immobilie.
Es eilt, weil andere Interessenten im Spiel sind. Wir prüfen zügig, was machbar ist, und stellen bei Bedarf ein Finanzierungszertifikat aus.

Angestellte und Beamte.
Ein sicheres Einkommen ist bei Banken viel wert – aber nicht jede Bank rechnet gleich. Der Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot beträgt oft mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit.

Ärztinnen und Ärzte, Steuerberatende, Anwältinnen und Anwälte.
Wer in einer Praxis oder Kanzlei tätig ist, hat oft eine Einkommensstruktur, die Standardprozesse nicht sauber abbilden. Hier zählt, dass die Unterlagen richtig aufbereitet bei der richtigen Bank landen.

Selbstständige und Freiberufler.
Banken bewerten schwankende Einkommen unterschiedlich streng. Manche verlangen drei Jahresabschlüsse, andere zwei. Welche Bank zu Ihrer Situation passt, entscheidet oft darüber, ob eine Finanzierung überhaupt zustande kommt.

Finanzierung anfragen

Fördermittel prüfen wir mit

Die KfW fördert energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie unter bestimmten Voraussetzungen den Ersterwerb von Wohneigentum. Ob eines dieser Programme für Sie infrage kommt, prüfen wir, bevor die Finanzierung steht – nachträglich lässt sich Förderung in der Regel nicht mehr einbinden.

Für Vorhaben in Niedersachsen kommen zusätzlich Programme der NBank in Betracht. Mehr dazu auf unserer Seite zur Baufinanzierungsberatung in Hannover.

So läuft die Zusammenarbeit ab

Kontakt aufnehmen

Schildern Sie Ihr Vorhaben kurz über das Formular. Unterlagen brauchen Sie dafür noch nicht – eine persönliche Rückmeldung erhalten Sie innerhalb eines Werktags.

Erstgespräch

30 bis 45 Minuten – telefonisch, per Videocall oder nach individueller Absprache in Hannover. Wir klären Ihr Vorhaben, Ihren finanziellen Rahmen und was als Nächstes sinnvoll ist.

Angaben und Unterlagen

Sie erhalten Zugang zu unserem geschützten Kundenportal. Dort erfassen Sie Ihre Angaben und laden Unterlagen hoch – auf Wunsch gehen wir die Angaben gemeinsam im Gespräch durch. Wir sagen Ihnen genau, was gebraucht wird und wofür.

Vergleich und Umsetzung

Sie erhalten eine Empfehlung mit Begründung. Erst wenn Sie sich entschieden haben, geht die Finanzierung zur Bank.

Ihre Finanzierungsanfrage

Schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Wir melden uns telefonisch, klären Ihre Fragen und Ihren finanziellen Rahmen – Unterlagen brauchen Sie dafür noch nicht.

Lieber gleich sprechen? Rufen Sie uns an unter +49 1556 0511 999.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Geht eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital?

Grundsätzlich ja, aber nicht bei jeder Bank und zu spürbar schlechteren Konditionen. Die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland rund 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises, sollten Sie nach Möglichkeit selbst tragen – sie schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen kann. Ohne Eigenkapital verlangen Banken in der Regel ein sicheres Einkommen und eine gut bewertete Immobilie. Wir sagen Ihnen offen, ob Ihre Situation dafür trägt.

Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Das hängt vom Zinsniveau und Ihrer Planung ab. Eine lange Bindung kostet einen Aufschlag, gibt Ihnen dafür Sicherheit. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – eine längere Bindung ist deshalb weniger riskant, als viele annehmen.

Wie lange dauert es bis zur Zusage?

Nach vollständigen Unterlagen meist ein bis zwei Wochen. Wenn es eilt, weil ein Notartermin ansteht, lässt sich das oft verkürzen.

Schadet der Vergleich mehrerer Banken meiner SCHUFA?

Nein. Konditionen werden als SCHUFA-neutrale Anfrage eingeholt. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entscheiden, erfolgt eine reguläre Kreditanfrage.

Was kostet die Beratung?

Für Sie in der Regel nichts. Die Vergütung erfolgt über eine Provision der Bank, wenn eine Finanzierung zustande kommt.

Weitere Fragen beantworten wir ausführlich unter Fragen zur Baufinanzierung.

Weitere Leistungen im Baufinanzierungs-Atelier

Je nach Vorhaben unterstützen wir Sie auch in diesen Bereichen – alle Leistungen finden Sie im Überblick auf unserer Seite Leistungen.

Baufinanzierung online (Ablauf & digitale Beratung)
Modernisierungsdarlehen (Umbau, Renovierung, Sanierung)
Anschlussfinanzierung (Zinsbindung läuft aus – Optionen & Strategie)
Kapitalanlage finanzieren (vermietete Immobilie, Cashflow & Banklogik)
Baufinanzierungsberatung Hannover (persönliche Beratung in Hannover und Umgebung)
Finanzierungszertifikat (Nachweis für Besichtigung und Kaufverhandlung)